美容室開業時の開業資金を下げる方法を徹底解説【不動産契約について】

こんにちは、齋藤です（プロフィールはこちら)

美容室を開業する時に「開業資金を下げる方法」について話します

 

これらの記事では「美容師ならフリーランスがオススメ」としてるんですが、

・開業場所が田舎でフリーランスできない
・雇用して拡大していきたい
・貯金が十分にあってなおかつ店を作りたい

という場合は、自分で店を作ってしまうほうが良いです

修繕とか移動のしやすさ、災害などのリスクを考えるとフリーランスが良いんですが、店を持つメリットもやはりありますからね

特に雇用して拡大していくなら、店がないとはじまりませんから。

 

店を作る場合、貯金が十分にあれば好きにお金をかけてやればいいんですが、ほとんどの場合はそうではないはずです

僕もそうでしたが、銀行などから借金してギリギリか、ちょっとだけ余裕があるくらいがほとんどでしょう

借り入れを大きくして余剰資金をふやす手もありますが、それをすると返済額と期間も伸びますので状況としては変わりません。

 

「これから自分の店を作るぞ！ヒャッハー！」とテンアゲになっちゃってる人には水を差してしまいますが、美容室はホテルと違って空間や立地を売るビジネスではないので、店にお金をかけてもリターンはありません

開業資金を下げるデメリットがほとんどないのです

それなら開業資金はできるだけ小さくしておくにこしたことはありません。失敗しても致命傷にならないし、余ったのなら求人や集客に回せばいいわけですしね

これは僕の実感ですが「美容室開業にお金をかけても、自分の満足感以外に得られるものはなにもない」です

出店にかかる費用を見ると、その満足感も吹き飛びますよ（笑）

 

美容室の開業資金を下げたいのであれば、３つのセクションでポイントがあります

・不動産契約
・内装、設備
・集客、求人

この３つの合計がランニングコストとも直結してくるので、最初ってマジで肝心です。スタートの時点でお金かけると、毎月の維持費も上がる傾向にありますから。

僕は昔、美容室の経営相談とかにものっていましたが、「こりゃダメだ」という人はものの見事にこの３つのセクションで滑り倒していました

これから美容室を開業したいのであれば、必ずこの３つのセクションでコケないようにしておきましょう。

意外とお金のかかる不動産契約

美容室に限らず、店舗ビジネスに必須なのがテナント

良い場所が見つかったら押さえてしまうわけですが、このテナント契約で結構もっていかれます

場所というのは単純に立地で選ぶのではなく、こういった視点からも選ぶべきです

とはいえ、物件ってなかなかでないので、このセクションはある程度の出費は覚悟しておかないといけないところでもあります

しかし知っておいて損することはありませんし、事前にこういったことを理解していれば交渉して契約費を下げることもできるかもしれませんよね

知はお金なり。

テナント契約にかかる初期費用

１：保証金
２：礼金
３：仲介手数料
４：家賃、共益費、管理費
５：前家賃
６：保険料

これらが契約時に必要になります。意外と多くてすでにびっくりしてるかもしれませんね（笑）

ちなみに僕はこのセクションで90万近く飛びました

それぞれ説明していきます。

保証金は安いのがベスト

家賃を滞納した場合に滞納分を補う、保険的な意味あいのものです

相場は家賃の10ヶ月分が相場だったと思いますが、物件によってまちまちです。例えば家賃が10万の場合で10ヶ月分だとすると、契約する時に保証金だけで100万円の出費となります

僕が借りてるテナントは大家さんが大変に良い人でして、これ書きながら契約書見てみたんですが30万でした。家賃3ヶ月分と、かなり良心的ですね。

 

この保証金は退去する時に全額返ってくるかというと、そうではありません

保証金には償却というのがあります。簡単に言えば、年数が経つごとに返ってくる金額が減ります

保証金の償却年○％、解約時償却○ヶ月といったふうに細かい数字はテナントによりますので、確認するようにしておきましょう

最近は償却される物件は減りつつあるようですけど、まだ残ってるテナントの方が多いでしょうから注意です

店を退去する時というのは、移転、撤退、辞めたくなった時のいずれかですが、撤退する場合は保証金がどれだけ返ってくるのかでその後の状況が変わってきますからね。

 

当然ですが、開業費用を抑えたければ保証金が安いテナントにするべきです

あまりに高い場合は、そのテナントによほどの魅力がない限りは辞めといたほうがいいと思いますよ。開業する時は「良い物件が出なかったらしない」くらいの気持ちでいましょう

理想は物件が決まってから前の職場を退社することですね。先に辞めてしまうと派遣美容師やフツーのバイトなどをして生活費を稼がなくてはいけなくなります

まあ別にそれでもいいんだけど、なんだかめんどくさいじゃないですか（笑）。開業前はできるだけ余計なことにエネルギー使いたくないですしね。

礼金は「ない」のが理想

礼金とは貸主にテナントを貸してもらうためのお礼として支払うものです

なんやねんそれ・・・冠婚葬祭かよって感じですが、まあ伝統ですね。金が取れるならそんな伝統なくすわけもなく。

もちろんですが、退去しても返ってくることはありません。なので開業費用を抑えるのであれば、礼金なしのテナントが良いです。

 

相場は家賃の１～2ヶ月分くらいが相場。最近では礼金なしのテナントもふえてきてるようですが、まあまだまだ礼金ありのところの方が多いでしょうね

僕は礼金に15万支払っていますので保証金と礼金で45万円でした。なかなかまとまった金額になってきましたね

保証金と礼金は値切れる可能性もあるので不動産会社に交渉してみましょう。僕の場合は下がりませんでした、元々高くなかったですしねえ。

仲介手数料

テナントは間に不動産会社が入りますから、仲介手数料ももちろんとられます

僕が仲介手数料をいくら払ったかは書類が残っていないのか、どこかにいったのかわかりませんが、手元に確認できる資料がないのでよくわかりません

相場は家賃１ヶ月分までが上限として定められているようですね。僕のテナントは家賃10万円なんでそれくらい払ったんでしょうか？

まあとりあえず、仲介手数料は家賃分くらいは取られると思っておきましょう。

 

仲介手数料に関しては仕方ない出費ですから、特にこちらができることはありません

値切るか、知り合いの不動産会社に行くくらいじゃないでしょうか？ただ、不動産会社の取り分を減らすとテナントオーナーとの交渉をがんばってくれないかもなので、値切ったりはしないほうがいいでしょうね

僕は同級生の父親がテナント専門の不動産会社やってたのを知っていたので、そこに行きました

その同級生とは特に中が良いわけでもなく、ただ、小中高が一緒でたまに何度か遊んだことがある程度の仲でしたが、図々しく（笑）

結果的に色々と良くしてもらってラッキーでした。仲介手数料ももしかしたら安くしてくれてるのかもしれません。

家賃、共益費、管理費はランニングコストになる

これは毎月のテナント代になりますからテナントを選ぶ時、最もよく見る部分ですね

賃料、広さ、立地でテナントを選ぶわけです

これは不動産契約時に費用になるものではありませんが、毎月の経費になります。当然ながら安い方がいい。

 

とはいえ、安くて良い物件なんてありませんから、相場から妥当かどうか？自分のビジネスモデルに合っているか？くらいのものです

あまりに高いなら辞めたほうがいいです。よっぽど良い条件なら考えたほうがいいですが、そんなことほぼないと思います

物件はなかなかでてこないけど、時間をかければ良いものはありますので焦らず決めましょう（ちなみに物件にこだわらなければ速攻で見つかります）

 

僕のテナントは全部込みで、広さは10坪の月10万です

駅から近くて、1階で（美容室は1階じゃなくてもいいけど）、建物も築40年くらいなんで安い方かなと思います

ちなみに家賃は契約時に1万円値切りました。家賃は交渉すれば値切れることもあるのでぜひやりましょう（後日、菓子折りとかもっていきましょうね）

それ想定して家賃だしてるオーナーもいますからね。ここで言わんでいい文句言うような人なら性格よくないんで、そのテナントは見送ったほうがいいかもです。オーナーが良い人じゃないと後で色々問題おきますから。

そういった情報が入ってくるように、不動産屋とも仲良くしておきましょう。ストレートに「ここのテナントのオーナーさんは性格良い？」と聞けば結構教えてくれますよ、向こうも後で揉めたくないですからね

礼儀正しく、なおかつフランクさも感じさせれば色々口を滑らしてくれるかもしれません。

 

うちは良い人な上に家賃まで下げてくれ、消費税増税分の上乗せもないのでそれはもうペコペコしています。僕が人生で一番ペコペコしている人だと思う

家賃も毎月決まったタイミングで振り込みますし、合鍵は自主的に渡しましたし、マンションの修理などの時も文句1つも言いません。

前家賃

テナント契約時に入居の月と次月分を払うのが一般的らしいです。僕も2ヶ月分払いました、これで20万円なり

保証金30万+礼金15万+仲介手数料は金額わかんない+前家賃20万で65万です。仮に仲介手数料も入れると70万前後になりますね

これにプラスして僕の場合は居抜き物件（前が美容室なのをそのまま買い取った）でしたので、設備の買取費用が20万円（もちろん値切った。50万を20万に交渉）で合計90万円

当時は消費税が5％でしたから、それもいれると95万くらいが不動産契約費で飛んでいったわけです。た、高い・・・。

 

このように意外と不動産契約費ってかかるのですよ

これに工事費や設備費や材料代に広告代に生活費に返済ですよ？しっかり開業費用を削っていかないとフツーに致命傷です。

保険料

テナントは火災保険などに加入するのが絶対条件なことがほとんどです

テナントが勧める保険に入らないといけない場合もありますし、自分で好きな保険に入ってもOKな場合もあります

これもランニングコストになってくる部分ですね、保険って金額にバラツキがあるのでできれば自分で選んで加入したほうが良いです

ムダな保険で超高い！とかよくありますから。

 

僕は自分で探して入りました

美容室向けの保険で火災、浸水、災害、客に文句言われたときの保険がパックになっているものです

コストも2年で3万円くらい。

内装、設備、集客、求人については次の記事で

不動産契約についてはこんなところです

ここは自分が決めれる部分ではないのでできることは限られていますが、それでも知恵を絞って少しでも開業費用を下げておきましょう

・作る店、ビジネスモデルにちょうどよい大きさ
・大きさ、立地から考えて妥当な家賃である
・保証金、礼金は安いか交渉する。相場より高ければ要検討

このあたりを押さえておけばムダに高くならずにすむと思います

内容や集客などについてもこの記事内で一気に書きたかったんですが、思ったよりも長くなっちゃったので次の記事にまわします。